豪问题 | 开发商无法按期交房，房贷由谁负担？
作者：杨家祥
导言
随着经济的发展和人们对美好生活的向往，买房已经成为中国大多数家庭投资和提升自身生活水平的不二选择；拥有庞大房地产市场的同时，也暴露出诸多让民众苦不堪言的问题。正如，近几年经济的不断下滑，房地产公司暴雷的事件层出不穷，随着恒大、阳光城、碧桂园、绿地等开发商巨头陷入经营危机，许多已开盘的楼盘陷入烂尾的境地，从而直接或间接导致了买受人生活质量不断下滑，使买受人赔了夫人又折兵，加剧了社会间的各种矛盾，那么就开发商无法按期交房，月供由谁负担的问题该如何处理，法院的判决给出了回答。
2022年2月浙江省嘉兴市中级人民法院二审判决书观点
2014年，许先生在嘉兴某楼盘购买一套别墅，向银行按揭贷款392万元。许先生支付首付款后银行将贷款发放给开发商，后开发商因资金问题无法按时交付房屋，造成该楼盘烂尾。2018年，开发商向法院提交破产清算申请，经破产管理人调查，涉案楼盘未竣工验收，不符合交付标准，随即书面通知许先生解除其与开发商之间的商品房买卖合同。之后许先生因无法再取得房屋所有权而停止向银行支付月供。2020年，贷款银行向法院起诉，要求许先生继续支付剩余贷款。
一审法院审理认为：《个人购房贷款及担保合同》第38条约定“贷款发放后，借款人或抵押人与售房人或其他第三方就该房产有关质量、价格、权属、条件或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款”。故判决许先生与银行签订的《个人购房借款及担保合同》解除，许先生归还结欠银行借款本金和利息（含罚息）合计220余万元。
一审判决后，许先生不服，提起上诉。
法院二审认为：案件争议焦点为个人购房借款及担保合同解除后许先生应否承担剩余贷款的还款责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。开发商因进入破产清算程序而无法向许先生交付房屋，致使商品房买卖合同解除，许先生主张解除个人购房借款及担保合同，依据充分，应予支持，故开发商应承担剩余贷款的还款责任。
至于《个人购房贷款及担保合同》第38条约定，二审法院认为该条款系银行为重复使用而提前拟定的格式条款，其中与最高法解释相抵触的内容，加重了许先生的责任，该条款对许先生不具有拘束力。
最终，法院二审判决银行提出的由许先生归还剩余贷款、支付利息等请求不能成立，不予支持。
笔者观点
第一，银行作为按揭贷款的放贷方，在贷款发放之前应当对开发商的资质及信用状况进行审查，以及在贷款发放后应当监督相关部门对资金的专项管理，确保专款专用，防止资金它用；楼盘的烂尾说明银行和相关部门对资金的监督管理有过失，对资金的流失应当承担相应的责任。第二，出卖人未按照约定期限交付房屋的行为构成了根本违约，案涉《房屋预售合同》被解除，《借款合同》、《抵押合同》因合同目的无法实现也被解除，因而开发商获得贷款的行为丧失了法律基础，构成不当得利。银行可以不当得利要求开发商返还建设款项及相应的利息，银行应向买受人返还所缴的按揭款项及相应的利息。第三，银行与买受人签订《借款合同》相关格式条款要求购房者在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了购房者的责任，该格式条款无效，对购房者不具有拘束力。第四，本案中商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系，因开发商违约不能交房导致各方合同被解除，但却实际占有使用买受人支付的首付款及银行的按揭贷款；银行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对开发商、购房者的债权；购房者未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在购房者对合同解除无任何过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了买受人的负担，各方权利义务失衡，严重侵犯了买受人的合法权益，有违公平原则。
笔者认为，最高人民法院对该案的判决给各级人民法院在审理该类型案件过程中起到了指引的作用，但是在司法实践的道路上，消费者维权四处碰壁，想要成功的维护消费者的合法权益需要各方社会机构，人民政府各部门协同作战。虽然此前各地人民法院对该类型案件的观点各异，但是该判决以及最高人民法院（2019）最高法民再245号的公布，使相关裁判思路成为主流观点。
法条依据：
1.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
2.《民法典》第九百八十五条
不当得利是指得利人没有法律根据取得不当利益时，受损的人可以请求不当得利人返还取得的利益，但是有下列情形之一的除外：
（一）为履行道德义务进行的给付；
（二）债务到期之前的清偿；
（三）明知无给付义务而进行的债务清偿。
3. 《民法典》第四百九十七条 【格式条款无效的情形】
有下列情形之一的，该格式条款无效：
（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；
（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；
（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。
广东省部分法院对该类型案件的判决
（2021）粤01民终24256号
（2022）粤02民终625号
（2019）粤0982民初2577号
（2021）粤09民终1377号
本篇文章仅代表作者本人观点，适用于学术和实务探讨，不得视为广东群豪律师事务所或其律师出具的正式法律意见。
