豪观点 | 解读与评析《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》

2023年4月20日，最高人民法院颁布了《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）（以下简称《批复》），并于同日开始施行。《批复》该批复从保障商品房消费者的居住权出发，对建设工程价款优先受偿权、商品房消费者房屋交付请求权以及消费者房屋价款返还请求权以及其他债权之间的权利顺位进行了明确。

1.关于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，《批复》第一条指出应按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定处理，即承包人根据《民法典》第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。

2.区分实质上商品房是否能够向消费者的最终交付，《批复》第二条与第三条分别规定了消费购房人的房产物权取得权和购房款优先受偿权两种优先权的实现形式。

针对具备交付的条件和实际交付可能性的商品房，关于商品房消费者是否享有房屋交付请求权及其权利顺位问题。《批复》第二条规定商品房消费者享有房屋交付请求权以商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款为前提；如果商品房消费者仅支付了部分价款，但在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，也可享有房屋交付请求权，且该请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的。

就商品房消费者是否可以主张价款返还请求权及其权利顺位问题，《批复》第三条规定只有在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者才享有主张价款返还请求权的权利，且商品房消费者价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权；反之，商品房消费者则应当根据《批复》第二条规定主张房屋交付请求权；体现了政策以尽力促成保交楼，保不了交楼就要保护商品房消费者主张购房价款返还请求权的导向。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第29条、2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称《九民会议纪要》）第125、126条中均不同程度地提及了对商品房消费者权利的优先保护，《批复》中商品房消费者优先权的行使条件与《执行异议和复议规定》《九民会议纪要》存在一些差异，具体为：

→《批复》未要求“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”。《批复》第二条仅要求商品房消费者在符合“以居住为目的”并至迟在一审法庭辩论终结前“已实际支付全部价款”的条件下主张优先权即可获得支持，而不再要求商品房消费者与房地产开发企业必须在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。但鉴于《执行异议和复议规定》仍现行有效，故小编认为，在人民法院查封之前签订合法有效的买卖合同仍是商品房消费者享有优先权的必要条件。

→《批复》第二条实质上删除了唯一住房的限制，对于拟保护的商品房消费者的名下住房仅有居住目的的要求而无房屋数量的要求。 最高法院不再限定房屋的数量，而是“对于消费者购房的认定应着重把握是否为居住需求”，如购房人虽然在某一地区拥有不止一套房屋，但是被查封的房屋仍是其用于实际居住的，其权利应当得到保障。突破了《九民会议纪要》限定“商品房消费者”的“唯一住房”要求。

→明确在一审法庭辩论终结前已“实际支付全部房款”的商品房消费者方可享有优先权。基于权利义务的对等性，商品房消费者应充分履行支付商品房房款的义务，方可享有对所购房屋的优先权。《批复》相较《执行异议复议规定》第29条第三项规定“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”方可排除执行的规定而言，更注重了对各方利益冲突的平衡。