房屋租赁合同纠纷中的装修残值是否应当返还

原告杨某（承租人）与被告钱某于2016年签订《房屋租赁合同》，将所租房屋用于出租，租赁期限自2016年11月至2021年11月，后因涉案租赁房屋被腾退导致涉案合同无法继续履行，杨某被告知于2021年5月底搬离。在租赁期间杨某对房屋进行了升级改造以用于出租，并购置防盗门、暖气片、橱柜，摄像头、阳光顶、床、床垫、衣柜、电脑桌、壁挂炉等物品用于出租房。合同解除之后，杨某向法院提起诉讼，要求钱某赔偿其投入租赁房屋物品费用6万余元。

一审法院认为，双方未在房屋租赁合同中就合同解除时装饰装修物问题进行明确约定，杨某主张的装饰装修物均属于“未形成附合的装饰装修物”，根据法律规定，可由杨某拆除。钱某曾多次要求杨某拆除装饰装修物，一审法院亦对杨某进行了释明，但杨某未进行拆除，系杨某对自身权利的处分，对于杨某未及时拆除装饰装修物的损失，杨某应自担。判决驳回杨某要求钱某退还租赁房屋物品费用6万余元的诉讼请求。

杨某不服一审判决，提起上诉，二审法院经审理认为，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。本案中钱某作为出租人，有提供适格租赁房屋的义务，涉案房屋在租赁期限内被腾退，钱某行为构成违约。钱某曾多次要求杨某腾房，钱某于2020年5月底搬离涉案房屋，故一审法院认定双方之间的《房屋租赁合同》于2020年5月31日解除。杨某为涉案房屋安装了防盗门、暖气片、厨柜、阳光顶等，且没有证据证实钱某此前对此提出异议，应视为其同意杨某的装饰装修行为，上述附属物系为涉案房屋的使用所特别安装，固定于房屋之上，如拆除必然导致相关物品的经济价值贬损，可以认定已与房屋形成附合。因涉案房屋被腾退即出租人原因导致合同解除，致使杨某无法按照租赁合同约定的租期期限使用房屋，亦不能完全享用装饰装修价值，对于杨某无法享用的剩余租赁期限内附合的装饰装修价值，钱某应予赔偿。具体数额综合双方陈述物品价值以及合同履行情况等本案具体情况予以确定。关于杨某主张的床、床垫、衣柜及电脑桌、摄像头等损失，因上述物品均属可移动物品，杨某未在合同解除后自行搬离、拆除，由此所导致的损失应自行负担，其要求钱某赔偿该部分损失不予支持。最终，二审判决钱某赔偿杨某装修损失7000元。

从一审与二审的判决结果来看，承租人主张赔偿装修损失的诉讼请求能否得到法院支持主要有以下几个方面：一、租赁合同对合同解除时装饰装修物的归属是否有明确约定；二、对租赁房屋的装饰装修是否取得出租人的同意；三、装饰装修物是否与租赁房屋形成附合。除此之外，现实中房屋租赁合同纠纷还会涉及到租赁合同效力、合同履行争议及过错认定，这也是装修残值应否返还的考量因素之一。比如房屋租赁合同履行期限是否届满，出租人对房屋租赁合同提前解除的结果是否存在过错，这都是影响装修残值返还的因素。鉴于此，我们从房屋租赁合同效力着手，结合房屋租赁合同履行情况来分析装修残值返还问题。

一、房屋租赁合同无效情形下的

装修残值问题

房屋租赁合同只有在符合法律规定的无效情形时，才能认定无效。房租租赁合同无效一般是因为房屋自身存在问题导致租赁合同无效。如未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋出租的，未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑出租的，还有违章自建房出租的，应为无效的房屋租赁合同，法律有特别规定的除外。

租赁合同无效，导致合同无法继续履行时，出租人要求恢复原状，承租人要求分担装饰装修的损失，在无法达成一致意见时，往往就诉诸法律程序。在司法实践中，如果装饰装修是承租人经出租人同意进行的，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用，可折价归出租人所有；出租人不同意利用的，可由承租人拆除并恢复原状；已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值或残值损失；如果承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担，出租人有权请求承租人恢复原状或者赔偿损失。如果因为房屋本身原因导致合同无效的，对于装修损失，出租人也会承担更多的责任。

二、房屋租赁合同正常履行情形下的装修残值问题

（一）合同履行届满的情形

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。租赁合同履行期满包含两种情况，一种是常见的正常履行期届满，另外一种是合同无效，但是约定的履行期届满。合同正常履行届满，因承租人对于租赁期限和租赁期届满后应当交回房屋的情况是明知的，承租人在双方的合同已经履行完毕，在交回承租房屋时再行主张装饰装修损失，原则上是不应予以支持的。承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，除有特别约定以外，出租人收回租赁房屋时，不承担补偿承租人附合装饰装修费用的责任，而承租人一般是按照现状交回房屋，也不承担恢复原状的义务；如果承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担，出租人有权请求承租人恢复原状或者赔偿损失。对于房屋租赁合同无效，但合同已经履行完毕的，依据合同无效主张返还财产或恢复原状已无实际意义。双方再行就装饰装修问题向对方主张权利的，原则上亦不应予以支持。 

（二）合同提前解除的情形

合同提前解除的情形下，合同解除原因对装饰装修损失责任分配影响较大。按照最高院解释，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期内因出租人违约导致合同解除，出租人应赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失；租赁期内因承租人违约导致合同解除，出租人无需赔偿承租人装饰装修损失，当然，如果承租人的装饰装修价值较大，且出租人同意利用承租人装修的，应予以适当补偿；双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，双方根据各自的过错承担责任；因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担；如果承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担，出租人有权请求承租人恢复原状或者赔偿损失。

司法实践中，常见的纠纷多为当事人一方或双方过错导致合同解除，对于装饰装修损失的数额，一般通过司法鉴定评估剩余租赁期内的装饰装修残值损失，然后根据合同解除的原因，区分双方当事人的过错程度，确定应当由谁承担以及应当承担什么样的责任。

同时，应当注意的是，房屋租赁合同履行中，当事人一方的违约行为并不必然导致合同的解除，而应当确定违约行为是否导致合同无法继续履行或者导致合同目的无法实现。如果是轻微违约或者承担相应的违约责任后，合同可以继续履行的，守约方不能据此单方解除合同。如果守约方单方解约的行为导致合同无法继续履行，则要承担解约责任。

在民事主体从事民事活动时，应当公正、公平、合理确定双方之间的权利和义务。第一，民法规范在规定民事主体权利、义务与责任承担时，应体现公平原则，兼顾各方利益，为合理分配当事人权利义务提供价值指引。第二，民事主体应当本着公平的观念进行民事活动，正当行使民事权利和履行民事义务，兼顾他人利益和社会公共利益。第三，民事行为的结果不能显失公平，如果显示公平，就应当以公平为尺度，协调处理当事人间的利益关系。

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