豪案例 | 未经登记的房产代持纠纷中如何主张权益

从代持的字面可以看出，代持行为涉及两方主体，一是实际权属人，二是名义权属人，现实生活中，不泛股权代持、车辆代持、房产代持等等，代持发生的原因不一而足，但存在的风险、引发的纠纷基本都可以归结于代持物的权属或权益纷争。

如果在房产代持纠纷中不能准确主张权益，实际权属人的权利可能无法实现。以下是其他地方的真实案例：

2019年7月，陈某与某房地产开发商签订《商品房买卖预售合同》，交齐相关款项后开发商将购房发票交由陈某，并以陈某名义办理网签备案事宜，房屋交付后，陈某一直未办理不动产权登记手续。2020年6月，李某以陈某为被告，以自己是房屋实际所有人为由向法院提起诉讼，并向法院出示了购房款的转账记录等证据，要求判令涉案房屋为李某所有，并由陈某将该房屋产权变更至李某名下。

一审法院判决确认该案为所有权确认纠纷，确认涉案房屋为李某以陈某名义购买。但根据相法法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。因涉案房屋仍登记在开发商名下，陈某并未取得涉案房屋的权属登记，李某以陈某为被告主张确认该房屋为其李某所有，法院不予支持。

从一审法院判决结果可知，法院虽然确认了李某以陈某名义购买房屋的事实，但李某以未取得权属登记的代持人为被告主张房屋所有权的诉请未得到法院支持。在代持人未取得不动产权登记的情况下，如何准确提出诉讼请求是决定诉讼成败的关键。

群豪的成功案例

在本所黄静律师承办的类似案件中，黄静律师认为，对于如何在未登记房产代持纠纷中主张权益是制定诉讼策略的关键。黄静律师作为实际权利人的代理人，在认真分析案情后，一审中精心拟定诉讼策略，以代持人为被告，开发商为第三人，诉讼请求为代持人协助办理网签备案更名手续，包括注销原备案合同，重新由被代持人与开发商订立网签备案合同；代持人向被代持人移交房屋钥匙及相关资料文件等。后经法院一审，被代持人的全部诉讼请求获得法院支持。即便代持人不服一审判决提出上诉，二审法院还是作出了驳回上诉，维持原判的终审判决，该案历经三年有效保护了房屋实际权利人的权益。

未经登记的房产在代持纠纷中，虽然有些法院认为案由属于所有权的确认纠纷，但因被代持人并未实际取得所有权，所以，作为请求权基础的法律关系并非物权，而是基于代持行为的合同关系。另外本案中，由于代持人与被代持人并未签订代持协议，代持关系的确认又成为案件另一审查焦点。在诉讼策略中将请求，请求的可行性与证据及登记部门的要求结合是本案胜诉的关键。

在代持法律关系中，有足够证据支撑的情况下，虽然能认定被代持人的所有权人地位，但也存在代持物可能被代持人擅自处分，在代持人作为被执行人时代持物被法院执行的风险，代持双方在代持前最好签署书面的代持协议，明确代持标的物的权属关系以及双方的权利义务关系，避免不必要的纷争。

相关法律法规

《中华人民共和国民法典》

第二百零八条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。

第二百零九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。  

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。