群豪原创 | 出租人采取断水断电方式向承租人催缴租金的法律风险及防范措施

在房屋租赁合同纠纷中，面对承租人拖欠租金、拒不腾退房屋等情形，不少出租人会考虑采取断水断电的方式解决，然而这种方式若行使不适当，不仅无法达到预期效果，还可能被认定为违约而需承担相应责任。本文将结合司法实践，分析出租人采取断水断电措施可能会被认定为违约的情形并提出风险防范措施。

【（2022）津02民终5697号】天津市某珠宝行与天津某地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷案

法院认为，关于出租人于租赁期间对承租人实施断水、断电、封锁店铺等行为，是否构成严重违约的问题。承租人自2019年7月1日计租开始后从未交纳过租金，存在违约行为。根据双方《商铺租赁合同》的约定，出租人有权经提前1个工作日通知承租人后停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止有关使用。但该约定客观上会对承租人的正常经营活动造成一定的障碍，故该种救济措施不提倡轻易使用。现出租人没有提交证据证明其在断电前已尽到合理的告知及催告义务，故其于2020年1月19日实施断电的行为欠妥。虽承租人仅依此主张出租人未通知即实施断电的行为构成严重违约，依据尚显不足，对该上诉意见不予采纳，但因出租人将该商铺断电，客观上造成承租人无法继承使用该商铺，故对于出租人要求承租人支付自断水断电之日起至实际腾房之日期间的房屋占有使用费，法院亦不予支持。

【（2021）浙01民终2420号】上海某餐饮管理有限公司诉杭州某置业有限公司房屋租赁合同纠纷案

法院认为，纵有合同约定，出租人单纯减少他人利益的停水停电行为应受到限制。再交涉过程中，出租人采取的停水停电行为，不符合《民法典》第1177条确定的自助行为紧急性、合理性、必要性要件。停水停电前，其虽有通知催告程序，但该“损人不利己”的行为仍存在明显过失，直接导致承租人无法合乎约定目的使用租赁物，导致合同目的无法实现。根据合同约定：如承租人实际租赁期不满本合同规定的租赁期（因甲方违约而合同提前解除的除外）或承租人违约，出租人有权要求承租人按第1个租金计收年度的月租金标准支付免租期内的租金。在出租人采取停水停电的情况下，其主张要求承租人支付免租期租金，并不符合前述约定的条件。在交涉过程中，承租方超出免租范围迟延支付租金、出租人停水停电，双方均违反合同约定，应当各自承担相应的责任，双方以对方违约为由，主张要求对方支付违约金的主张，法院不予支持。

1.在租赁合同中明确约定出租人有权在何种情形下有权采取停水停电措施。

2.在采取停水停电救济措施前，提前书面通知承租人，给予对方合理期限支付租金、腾退房屋等。

3.给相对方造成的损失不应超出保护自身合法权益的必要范围，在出租人的权利得到恢复后，须立即停止该救济行为，不能超过必要限度。

4.留存证据，如承租人存在违约行为的证据；发函通知停水停电、函件送达的证据；采取停水停电措施前、后租赁场地现场状况的证据。

在合同相对方没有按照合同履行或者履行不适当的情况下，除双方协商及提起诉讼的权利救济方式之外，任何一方为实现合同目的而采取的其他方式均应恪守诚信、遵循公平原则，节制、适度、谨慎行使，不可失衡。即使双方在合同中对该自助权利明确约定，权利人也应审慎行使。

中华人民共和国民法典

第五百零九条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

第七百零八条 出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。

第一千一百七十七条 合法权益受到侵害，情况紧迫且不能及时获得国家机关保护，不立即采取措施将使其合法权益受到难以弥补的损害的，受害人可以在保护自己合法权益的必要范围内采取扣留侵权人的财物等合理措施；但是，应当立即请求有关国家机关处理。

受害人采取的措施不当造成他人损害的，应当承担侵权责任。

第五百九十二条 当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。

当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生有过错的，可以减少相应的损失赔偿额。