群豪原创 | 房屋承租人续租能否成就“带租约拍卖”？

裁判要旨：本院认为，复议申请人所提理由是主张其租赁关系从2016年3月即成立，基于此，其租赁关系成立于案涉房产抵押设立之前，故即使拍卖也应当继续保留其在案涉房屋继续租住的权利。本院对此评判如下：根据查明的事实，复议申请人向执行法院提供了其在房屋租赁部门备案的《房屋租赁凭证》，显示租赁期限从2016年3月1日至2019年2月28日，但未能提供租赁合同及租金支付凭证。对复议申请人所主张的两份租赁合同应合二为一，以最初的租赁期为租赁关系成立时间的理由，《中华人民共和国民法典》第一百六十条规定，“民事法律行为可以附期限,但是根据其性质不得附期限的除外。附生效期限的民事法律行为,自期限届至时生效。附终止期限的民事法律行为,自期限届满时失效。”因此，复议申请人主张的第一次租赁合同自到期之日即失效，其第二次租赁关系成立的时间在抵押设立之后，故深圳中院异议裁定所述“该次租赁合同已于2019年2月28日到期，第二次租赁始于2019年3月1日，而案涉房产于2018年1月办理抵押登记。故案涉房产抵押登记在前，执行法院除去租赁进行拍卖并无不当”的认定结论正确。

裁判要旨：本案执行依据已认定申请执行人对案涉房产享有抵押权，《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》第一条规定，“对于被执行人所有的已经设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。”因此，执行法院为兑现债权人的抵押权，可以依法拍卖案涉房产。肖某提供的证据材料，其与曹某1于2014年4月15日签订商铺出租合同，约定由其承租涉案房产，租期自2014年4月18日至2017年4月17日。期满后双方的这一租赁关系已到期解除。双方再行续约，虽然在时间上新的租赁关系有延续性，但在法律关系上是另一租赁关系。而案涉房产抵押登记日期为2016年6月15日，早于该次租赁关系成立的日期，即2017年4月17日。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定，“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”肖某所主张的租赁关系一直延续至2032年，显然对抵押权的实现产生影响。因此，执行法院有权将租赁关系去除后处置案涉房产。故，深圳中院异议裁定对被执行人曹某2名下的案涉房产除去租约后进行拍卖的处理结果有事实和法律依据，应予维持。